【コロナ不況】「オフィス空室率15%」衝撃予測が絵空事でない理由 超高層ビル11棟が1年で空に 2030年、都心の姿は? [砂漠のマスカレード★]

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1 :砂漠のマスカレード ★:2021/03/30(火) 18:27:12.43 ID:w8TSDj6t9.net
 コロナ禍を機に、都心のオフィスビルから企業の撤退・縮小が相次いでいる。収束後に需要はV字回復するという見方もある一方で、オフィスビルの空室率が一気に跳ね上がる可能性があると指摘するのが、 不動産コンサルタントのオラガ総研(東京都千代田区)社長で「不動産激変」の著書もある牧野知弘氏だ。一体どういうことなのか。わずか「1割の変化」が重大な影響を及ぼすという今後のオフィス需要の見通しや、激変する2030年の都心の姿を占ってもらった。  

地方の大逆転シナリオ 「ビジネス時差」を埋める2つの新潮流

テレワークが定着し、人がまばらになったオフィス

 ▽1・4%の低水準から一変

 オフィスビルを賃借しているテナントの面積縮小、解約の動きが止まらない。オフィス移転の仲介などを手がける三鬼商事(東京都中央区)の発表によると、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィスビルの空室率は、2021年2月時点で5・24%、貸手と借手のどちらが優位に立てるかの分水嶺といわれる5%の壁を突破してしまった。

 オフィスビルマーケットは、アベノミクスの恩恵を受けた大企業を中心とした業績の伸びを背景に15年以降くらいから目に見えて空室率が下がり続け、20年2月時点で1・49%という空前絶後の低水準になっていた。

 ところが、コロナ禍による緊急事態宣言を受けて、多くの企業で在宅勤務を前提としたテレワークが行われるようになると、まずはIT系企業を中心にオフィスの面積を縮小したり、解約してもっと小さな面積のビルに移転したりする動きが顕著となった。

劇場などが立ち並ぶニューヨークのブロードウエイ

 その結果、空室率はこの1年間で3・75%も悪化してしまった。これは面積としては、29万坪(三鬼商事のデータベースは0・1ポイントで約7800坪)に相当する。例えて言えば、55階建ての超高層ビル、新宿三井ビル約11棟分に相当する面積がわずか1年の間に空室になったことになる。

 ▽悪夢のストーリー

 空室率が上昇を始めた当初は、今後のオフィスビルマーケットについて大型ビルのオーナーである大手デベロッパー首脳から危機感を持った発言は聞かれなかった。というのは、面積縮小や解約が相次いでいるのは、IT系の中小企業が中心だったからだ。賃借面積も小さく「マーケットに影響を及ぼすものではない」という理屈だった。

 コロナ禍が過ぎ去れば、多くの企業が社員をオフィスに戻すため、あくまでも現在の動きは一過性に過ぎず、コロナ後の経済のV字回復でオフィス需要は再び活発になるというせりふが聞こえる。

 だが、どうやらこうした楽観論では今後のマーケットを語ることが難しくなっている。大手ビルオーナーにとっての嫌な記憶は、08年に起こったリーマンショックだ。07年の11月くらいまで都心5区の空室率は2・49%と堅調だった。ところが、リーマンショックが顕在化する年明けから上昇をはじめ、08年11月には4・56%となる。1年間の上昇幅は2・07%。現在の年間3・75%の上昇よりもむしろ穏やかだ。ところが、その後空室率の上昇には歯止めがかからず、10年11月には9・04%に跳ね上がる。こうした悪夢のストーリーは思い描きたくはないのだろうが、実際今後のマーケットはどうなっていくのだろうか。

現状は、年が明けたころから、大型ビルでの大型テナントの解約が目立ち始めている。リーマンショック時とは異なり、現在の大型テナントの多くは定期賃貸借契約という3年から5年間といった比較的長期の契約を結んでいる。このため期限がくるまで解約できない。テナント側からみれば今は解約したくとも、期限が来るまでは交渉すらできない。それでも、時が進むにつれて期限を迎えるテナントから順に、面積縮小や解約がだらだらと続いているのが現状だといえる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/bdb531be10164ab5185a160b42cc67361bd71bfe
3/30(火) 7:02配信

79 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/02(金) 10:31:43.59 ID:5TYmVvGn0.net

都内よりさいたまとか横浜とか船橋とかにオヒス持つほうがいいもんな

9 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:35:00.13 ID:iTNq6meo0.net

>>6
そうそう、縦ではなく横に広がるべきなんだよ
そうなると土地の少ない東京から逃すことになって一極集中も解消…と簡単な話ではないけど

60 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/31(水) 00:15:49.18 ID:lkwaBtfK0.net

もういい加減一極集中をやめてリスク分散させろよ…

53 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 21:04:14.59 ID:uY00flDm0.net

>>52
これはずっと言われてるよね、まじでどうするんだろうか。
ガッチガチの区分所有法いじらないんかな

61 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/31(水) 00:18:29.47 ID:vrJpW4mg0.net

省庁が移転しない限り東京一極集中は一生続きます
 
生保の「本社」所在地、日本は超一等地なのに、アメリカは遠隔地にある理由  
http://president.jp/articles/-/16336
 
第一生命は東京都千代田区有楽町、明治安田生命は千代田区丸の内、
日本生命も登記上は大阪が本社ですが実質的に今は千代田区丸の内にあります。
どの社も、誰もが認める都心の超一等地です。

なぜ、千代田区に集中しているのか。  

最大の理由は、金融庁です。
言うまでもありませんが、保険会社や銀行は、免許事業。 監督官庁は金融庁です。
生保各社は、新しい保険商品をつくるごとに同じく千代田区の霞ヶ関にある同庁に出向き、
商品の内容を担当者に説明し、チェックを受けることになります。

やりとりは、もちろん電話やメールですむこともありますが、面会が必要な場合もあります。
複雑な商品だったりしたら1回や2回ではすみません。質疑応答など、必要に応じて何度も繰り返します。

もし、本社が地方にあったら、そのたびに生保担当者が大量の資料を持参して上京しなければなりません。
交通費も労力も、かなりのものになるでしょう。  
ですから、アクセスが極めていい同じ千代田区内に本社を構えるのです。  
千代田区に次ぐのは、隣接する港区や中央区、新宿区などです。

31 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:19:02.33 ID:SyuRbCs20.net

森ビル、三菱地所、三井不動産

ここら辺、大丈夫か?

76 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 08:36:12.52 ID:/BoHV+ES0.net

新しい超高層ビルは空室率の増加の影響はないんだよ
古いぼろビルに誰も入居しなくて廃墟に成るだけ
まあ、ぼろビルが無くなれば街も綺麗に成るってものだね

41 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:04:11.07 ID:w/Dr6AiW0.net

今はどこの会社もオフィスを部分的に解約、あるいは賃料の安い所に引っ越し
最近引っ越しのハガキがいっぱい届くわ

70 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 03:34:10.77 ID:YjKzYfL20.net

投資用マンションも需要はどうなるのだろうか。

29 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:12:25.08 ID:gb0JUu6g0.net

>>18
いかにもマイルドトンキンが言いそうな台詞で草

世界は既にリモート中心やで?
リアルにこだわってるのはイベント大好きトンキンだけ

58 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 23:18:27.32 ID:FszSzVJX0.net

日本企業はテレワーク定着できる会社は少ないよ

結局対応できるのは先進的なIT企業だけだ

3 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:29:47.60 ID:svApHeIu0.net

実際問題、オフィスに行かなくて済むならそれに越したことなんてあるわけないからな。

3 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:29:47.60 ID:svApHeIu0.net

実際問題、オフィスに行かなくて済むならそれに越したことなんてあるわけないからな。

14 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:42:35.43 ID:iTNq6meo0.net

リンクをNGワードにするとかしときなされ

48 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:40:55.25 ID:0Jh5biq20.net

この時期に陸の孤島晴海のしかもハズレに引っ越す糞会社

34 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:42:30.90 ID:HW8rNgGE0.net

中小はテレワークをやめたところも出たが
大企業はテレワークをより促進させたのが昨年後半の動き

20 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:56:15.14 ID:PCx9jMGt0.net

都内の中心地では、それほど空室が増えている印象はない。
飲食店が退去して空いてるビルは多いが、事務所は減ってない。

45 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:11:55.75 ID:ZSbjl5cX0.net

で、いつ買いに走ればいいの?

56 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 22:13:23.07 ID:Ecdd+1xr0.net

そもそも人口減少が確実なのにバカみたいな高層ビル立てすぎ
再開発するにしても縦じゃなくて横に広くやれよ

40 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:02:53.11 ID:w/Dr6AiW0.net

>>18
飲食店や観光以外にも産業があるって知ってる?

26 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:04:34.75 ID:o8pFZXyU0.net

リモワからのAIで、将来的にも成長の余地がないのでは

21 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:58:47.50 ID:gE5uHGOZ0.net

賃料や必要な広さ次第で逆に極端な集中を招く可能性もあるかもな

16 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:47:59.62 ID:YgiWuW/q0.net

ビル売った電通やエイベックスは正解だったかな

82 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/02(金) 21:33:10.42 ID:MJwo4HgR0.net

テナント料高過ぎなんだよ
アキバがいい例
今の半額に値下げしても全盛期の1/10も稼げない

8 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:34:24.62 ID:DAwQRIjY0.net

もう満員電車で通勤出来ない身体になったし
会議なんて月一回で十分と分かった事だし田舎維持するわな

62 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/31(水) 08:18:16.14 ID:DriybeHc0.net

>>61
知られてないけど税務署も金持ちがぜんぜんいない地方よりも千代田区、港区の方が甘々なんだよな。

71 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 03:39:03.76 ID:GG0vohy30.net

空いたフロアで託児所を開設させろ。
しかも強制で。
託児所が無いビルは商業オフィスと認めないとかいう、何時もの横暴な法案を通せ。

38 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:01:47.97 ID:/EJYwJE70.net

コロナ以前からAI化でオフィス不要論とかあった。
中の人も含めて絶対量は減る方向。

78 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/02(金) 10:21:56.28 ID:zcFhJ9GV0.net

昨日久々に電車乗ったけど夕方前なのに混んでたわ中央線と池袋線
全然減ってねー

11 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:36:32.44 ID:8/2HGoN40.net

V字回復すんのディズニーくらいじゃねーの笑

22 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:01:02.40 ID:q8XsXNNU0.net

立ってないで 横にビルを倒してやれ

72 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 03:42:24.98 ID:ErVjkb9s0.net

空いたフロアを野菜工場とかイシダイ繁殖水槽とかビル型養豚場にすればええやん
食料自給率上がるやろ
家賃とか投資回収とか知らんわどうせ不労所得なんだから我慢しろ

37 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:59:37.54 ID:Z6nxji8V0.net

これからもっと空くだろうな。倒産でるだろうから。

74 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 04:15:10.65 ID:KFdKrlFA0.net

>>70
やばいね
賃貸オーナーだけど、立地いいのに全然入らん
下げても入らん
みんな東京から逃げてる

33 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:39:57.71 ID:hvBDj0RW0.net

会社説明会でも大手はリモートワーク推進するっつているとこが殆ど
時代が変わったんだよ

23 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:01:51.01 ID:02GbLEEe0.net

宮崎駿『魔女の宅急便』のボツになったポスター案がガチでヤバすぎる…

https://rdsyi.thedonohues.org/HPaQ/541846149.html

51 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:56:25.42 ID:uY00flDm0.net

>>49
ごめん
敷地ごと免震の間違いだったわ

46 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:12:50.09 ID:Q5jcOSEI0.net

禿げ(爆笑)

80 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/02(金) 11:17:05.20 ID:Ndso+XkK0.net

うちの会社もほぼ全員テレワークになったので
オフィスはがらんどう
同時に完全ペーパーレス化したので
複合機もホコリかぶってるわ

43 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:10:56.45 ID:1mWMOt+70.net

コロナ感染者の隔離病棟にすればいい

10 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:35:15.70 ID:zsPyjO+X0.net

徳川家に大政奉還しろよ

2 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 18:28:30.00 ID:5Yly4f5W0.net

チャイナタウンだけにはなってほしくない。。

54 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 21:44:03.01 ID:OYbc0zNN0.net

再開発で超高層ビル建てまくっているけど、あれ埋まるのかね?
コロナやテレワークの前から狂気としか思えない建設ラッシュだったけどさ

55 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 21:56:48.07 ID:/Sy5vdxg0.net

>>54
建設系はある程度進んじゃうと倒産夜逃げでもないと計画止められないんだよ…

83 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/02(金) 21:34:11.76 ID:RhHbBVXR0.net

AVの撮影場所が増えるな

77 :ニューノーマルの名無しさん:2021/04/01(木) 19:51:24.15 ID:xiTQFeGH0.net

>>9
関東平野はむしろ他の大都市圏と比べると土地に余裕があるから
横へ広げるのがトレンドになった場合、より首都圏に集中する恐れあり。
東京都心は流石に空いてないので東京郊外が受け皿になるだろうけど。

49 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:47:07.93 ID:vXYHI1b50.net

>>39
制震構造は限界を超えると躯体と地盤が衝突して筐体に損傷が出るんじゃなかったか?
最悪の場合は横転も有り得るんじゃなかったっけ?
最新のものはその辺りも考慮されているだろうけど。
最新の建物でなくても追加工事がなされているかもしれないが。

44 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 20:11:42.55 ID:XntLZIJ60.net

>>39
大地震になったら火災がつきもので
中上層階に住んでたら蒸し焼き状態になるんだよ

66 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/31(水) 20:15:13.73 ID:YNQumtU00.net

>>63
テナントは基本的に半年は解約できないからね
去年いっぱい、もしくは今月3月で解約
敷金がオーナーから返ってこないという最悪のケースもあるで

32 :ニューノーマルの名無しさん:2021/03/30(火) 19:24:26.79 ID:pweuteqA0.net

IT系はオフィス解約してるとこも出てるし脳

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